Qu’est-ce qu’une vente courte ?

Comment fonctionne une vente à découvert ? Une vente à découvert est similaire à une forclusion, mais les deux ne sont pas les mêmes.

Dans une vente à découvert, la banque ou le prêteur hypothécaire ne retire pas le propriétaire. Au lieu de cela, ils acceptent de laisser le propriétaire actuel vendre la maison à un prix inférieur à l’hypothèque due.

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Quel est l’avantage d’acheter une maison de vente à découvert ? Il n’y en a qu’un : vous pourriez payer un prix exceptionnellement bas pour la maison.

Mais le processus peut souvent être frustrant et comporte des dangers uniques.

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Cet article couvre le processus d’achat d’une maison de vente à découvert ainsi que les avantages et les inconvénients.

Dans cet article (Passer à…) Explorez vos options hypothécaires (9 juin 2020)

  • Qu’ est-ce qu’une vente courte ?
  • Le processus de vente à découvert
  • Combien de temps dure une vente à découvert ?
  • Obstacles lors du processus de vente à découvert
  • Qui devrait acheter une vente courte ?
  • Avantages et inconvénients de l’achat d’un court
  • vente

Qu’ est-ce qu’une vente courte ?

Le concept d’une maison de vente courte est assez simple. Cela arrive quand un propriétaire doit plus sur sa maison que cela ne vaut la peine. La valeur marchande de la maison est en deçà du solde dû sur l’hypothèque. C’est aussi ce qu’on appelle « sous-marin » ou « capitaux propres négatifs ».

Dans le cas d’une vente à découvert, le propriétaire doit vendre sa maison sous-marine — et le prêteur hypothécaire autorise la vente de la propriété à un prix inférieur au solde impayé.

Le prêteur calcule qu’il fera une perte moins importante de cette façon qu’après une saisie. Donc, d’une certaine manière, une vente à découvert peut aider à la fois le prêteur et le propriétaire.

Et cela vous aide aussi, l’acheteur, si vous pouvez obtenir un accord inférieur au marché sur la maison.

Le processus de vente à découvert

Le processus de vente à découvert ressemble beaucoup à l’achat d’une maison sur lemarché. Vous trouverez un endroit et obtenez une pré-approbation pour le financement (sauf si vous payez en espèces). Ensuite, vous ferez une offre, négocierez la vente et fermerez. Mais à n’importe laquelle de ces étapes, il y a des défis uniques pour les maisons de vente à découvert. Voici ce que vous devez savoir.

Étape 1 : Trouver une maison de vente courte durée

Compte tenu de la complexité et des risques associés aux ventes à découvert, nous ne recommandons pas d’y aller seul, sauf si vous possédez une expérience suffisante.

Bien que vous puissiez rechercher vous-même des biens immobiliers à l’aide d’un service d’annonces multiples (MLS), il est préférable d’embaucher un agent immobilier expérimenté en vente à découvert.

Un bon agent vérifiera le titre, apprendra si un avis de forclusion a été déposé et déterminera le montant dû au (x) prêteur (s). Ces données vous aideront à préparer une offre concurrentielle.

En outre, l’agent vous aidera à négocier la meilleure affaire et à surmonter les obstacles à une réussiteFermer.

Étape 2 : Obtenir une pré-approbation pour le financement

À moins que vous ne payiez en espèces pour un bien à vendre à découvert, votre première étape consiste à obtenir une approbation préalable pour un prêt hypothécaire.

C’ est un must. Sans financement en place, une banque risque de rejeter votre offre de manière indirecte.

Heureusement, obtenir une pré-approbation est relativement rapide et facile.

De nombreux prêteurs peuvent vérifier votre crédit et vos finances en une seule journée. Ensuite, ils vous écriront une lettre d’approbation préalable et vous êtes armé pour faire une offre crédible sur une maison.

Commencez votre pré-approbation aujourd’hui (9 juin 2020) Étape 3 : Faire une offre sur une maison de vente courte durée

Votre troisième étape pour acheter une maison de vente à découvert est de faire une offre concurrentielle. Bien que vous puissiez être en mesure de au-dessous du prix de l’autocollant, ne comptez pas dessus. Au lieu de cela, faites une offre raisonnable en fonction de la valeur de la maison.

Une bonne offreforfait pour une vente à découvert comprendra :

  • Un contrat d’achat pour vous et le vendeur à signer.
  • Un dépôt d’argent sérieux. Un dépôt substantiel montre à la banque que vous êtes un acheteur sérieux. (Si la transaction se termine, le dépôt devient une partie de votre acompte)
  • Une lettre d’approbation préalable pour prouver que vous avez la possibilité d’acheter la propriété au prix offert
  • Informations sur les prix de vente récents pour des propriétés similaires dans la région — « comps » — pour prouver que votre prix proposé est une
  • preuve de fonds basée sur la réalité — Cela peut être nécessaire si une lettre d’approbation préalable ne convainc pas le vendeur que vous avez assez d’argent. La preuve de fonds peut comprendre des copies des relevés de compte bancaire et du marché monétaire, ainsi que des marges de crédit propres et des états financiers certifiés

Lancer les négociations avec une offre low-ball n’est pas susceptible de fonctionner dans votrefaveur.

Cette tactique aurait pu fonctionner pendant la dernière récession, lorsque les prêteurs étaient désespérés à atténuer leurs pertes. Mais les vendeurs sont en mesure d’être plus exigeants maintenant.

En fait, la sous-tarification est la principale raison pour laquelle les banques rejettent les offres de vente à découvert.

Une autre raison courante de rejet est une offre incomplète, qui ne contient pas tous les documents nécessaires.

Assurez-vous donc d’avoir vos documents en ordre avant d’essayer d’acheter une maison de vente à découvert, comme vous le feriez pour tout autre achat de maison.

Étape 4 : Négocier la vente à découvert et les imprévus

Vous et votre agent devriez également préparer un addenda de vente à découvert avec certaines éventualités.

Les « éventualités » sont des conditions qui doivent être remplies avant que la vente de la maison ne soit conclue.

Par exemple, vous souhaitez probablement que votre offre soit subordonnée à l’approbation des prêteurs dela vente, la durée pendant laquelle vous êtes prêt à attendre l’approbation de la vente à découvert et le montant que vous paierez en frais de clôture.

Vous voulez probablement aussi qu’une vente à découvert soit subordonnée aux résultats d’une inspection de la maison.

Quoi que vous fassiez, n’achetez pas une maison de vente à découvert sans que l’endroit soit inspecté en premier.

En fait, vous voudrez peut-être embaucher des inspecteurs spécialisés pour rechercher des problèmes coûteux tels que les termites, les moisissures et les dommages structurels.

Note : Les maisons de vente à découvert sont vendues « telles que »

Gardez à l’esprit que les ventes à découvert sont des achats « tels que ».

Contrairement aux ventes régulières de maisons, vous ne devriez pas vous attendre à ce que le vendeur baisse le prix demandé si des problèmes sont découverts. Ça arrive rarement.

Mais une inspection peut encore révéler des problèmes qui pourraient faire en sorte que l’achat de la maison « ne vaut pas la peine ».

Si vous êtes un acheteur intelligent et déterminé, il est possible de trouver une vente à découvertles bonnes affaires. Une fois que vous en avez trouvé un, un résultat réussi peut certainement en valoir la peine.

Combien de temps dure une vente à découvert ?

Un agent basé en Californie a récemment estimé qu’il faut en moyenne 60 à 90 jours pour qu’un prêteur approuve une vente à découvert — et c’est après avoir reçu l’offre complète.

Cependant, ce n’est qu’une estimation d’un agent. Le délai réel pour une vente à découvert peut varier beaucoup.

Le temps de fermeture peut aussi dépendre de l’endroit où vous vivez. Cela pourrait être beaucoup plus long si plusieurs prêteurs sont impliqués. Et c’est juste une moyenne, ce qui signifie par définition que certains prennent moins de temps et d’autres plus.

Les variables sont tellement vastes et complexes qu’un agent immobilier spécialisé dans les ventes à découvert ne pourrait que deviner le temps qui s’écoule entre l’offre et la clôture, même s’il était en pleine possession des faits de votre cas.

Obstacles à attendre lors du processus de vente à découvert

Il y a trois obstacles communs qui peuvent rendre une vente à découvert plus longue qu’une vente à domicile traditionnelle — ou empêcher complètement la transaction.

  1. Plusieurs dettes sont dues. Si le propriétaire a emprunté à plusieurs prêteurs, les détenteurs de privilèges « subalternes » pourraient bloquer la vente. Ces prêteurs reçoivent souvent peu (ou pas) d’argent des ventes à découvert. Par exemple, un prêteur de fonds propres qui a garanti une dette contre la maison après la souscription de l’hypothèque initiale
  2. .

  3. Le vendeur pourrait annuler l’opération. Cela se produit parfois lorsque le prêteur principal demande au vendeur de contribuer aux frais de clôture et que le vendeur déplore
  4. Les banques acceptent une offre concurrentielle. Cela peut se produire même après avoir fait un dépôt d’argent sérieux et payé pour une recherche de titre, inspection de la maison, etc.

En raison deces pièges uniques, il est particulièrement important de savoir dans quoi vous vous trouvez lorsque vous commencez le processus de vente à découvert. Et vous aurez probablement besoin d’un expert (comme un agent immobilier expérimenté) de votre côté.

Qui devrait acheter une maison de vente à découvert ?

Il y a souvent des défis et des retards lors de l’achat d’une maison de vente à découvert — c’est pourquoi un nombre disproportionné de ventes à découvert est pris en charge par les promoteurs immobiliers professionnels et les palmes de maison.

Ils ne sont pas investis émotionnellement dans la transaction et peuvent repousser les retards jusqu’à ce qu’ils paient le prix d’achat et prennent possession. Ils peuvent ne pas se soucier beaucoup même si l’accord tombe en morceaux s’ils ont plusieurs autres dans le pipeline.

C’ est différent pour les acheteurs individuels, qui sont à la recherche d’un endroit où vivre et qui pourraient être dans une situation difficile si la vente tombe à travers.

Peut-être que vous êtes bien situé pour attendre unvente courte, et ces choses ne poseraient pas un défi pour vous. Mais il y a une bonne raison que tant d’acheteurs privés laissent les ventes à court terme aux pros.

Avantages et inconvénients de l’achat d’une maison de vente courte

Voici un aperçu des avantages et des inconvénients de l’achat d’une maison de vente courte durée :

Pros de la vente courte Soldes Courtes Moins

Vous pouvez obtenir une maison à bas prixLa maison peut être en meilleure forme qu’une forclusion Les maisons de vente à découvert peuvent être difficiles à trouver Il peut y avoir de longs retards Il y a un taux d’échec plus élevé pour les ventes à découvert

Le plus grand avantage à acheter une maison de vente courte est que vous pourriez obtenir beaucoup.

Et contrairement à une forclusion, une maison de vente courte que vous achetez est susceptible d’être en bon état.

Souvent, le propriétaire actuel sera toujours en résidence et maintient l’entretien de base. Une forclusion, en revanche, pourrait être endélabrement.

Cela dit, il y a beaucoup d’écueils potentiels pendant le processus de vente à découvert.

Une partie de la raison pour laquelle il y a plus de problèmes est que le décideur du côté de la vente n’est pas le propriétaire de la maison. C’est le prêteur hypothécaire qui détient l’hypothèque. Il pourrait même y avoir plusieurs prêteurs, si le propriétaire actuel a une deuxième hypothèque, comme un prêt en capital immobilier ou une marge de crédit en capital immobilier (HELOC).

Certaines personnes choisissent de supporter des complications de vente à découvert parce qu’elles sont susceptibles d’acheter à un prix avantageux.

Mais vous devez connaître les problèmes potentiels avant d’envisager un achat de vente à découvert.

Maisons de vente courte durée peuvent être difficiles à trouver

Pour avoir besoin d’une vente à découvert, un propriétaire doit avoir des capitaux propres négatifs, ce qui signifie que son solde hypothécaire est supérieur à la valeur de la propriété.

Mais cette situation a radicalement changé depuis lecrise de 2008, avec beaucoup moins de maisons sous-marines maintenant qu’il y a dix ans.

Frank Nothaft est économiste en chef pour CoreLogic, une entreprise qui suit les marchés immobiliers et les hypothèques. Résumant la position à la fin du troisième trimestre 2019, il a observé :

« … les propriétaires sous-marins ont été réduits à seulement 2 millions, soit moins de 4 % des maisons hypothéquées. » — Dr Frank Nothaft, économiste en chef, CoreLogic

« Il y a dix ans, pendant les profondeurs de la Grande Récession, plus de 11 millions de propriétaires avaient des capitaux propres négatifs ou 25 % des maisons hypothéquées.

« Après plus de huit ans de hausse des prix des maisons et de croissance de l’emploi, les propriétaires sous-marins ont été réduits à seulement 2 millions, soit moins de 4 % des maisons hypothéquées. »

Ainsi, aujourd’hui, il y a beaucoup moins de possibilités qu’auparavant pour les acheteurs avisés de profiter des ventes à découvert.

Pourtant, ces opportunités ne se sont pas complètement asséchées. Et plus encorese produira inévitablement au cours de la prochaine récession, chaque fois que ce sera le cas.

Le processus de vente à découvert peut avoir de longs retards

Les ventes à découvert sont souvent moins prioritaires que les ventes à domicile traditionnelles. C’est parce que la paperasse est traitée par un prêteur qui sait qu’elle a déjà fait une perte sur la maison.

Parfois, il faut des semaines, voire des mois, pour qu’une offre de vente à découvert soit acceptée ou rejetée. Ou le prêteur peut faire une contre-offre, auquel cas vous pouvez refuser, accepter ou contrecarrer — ce qui implique de redémarrer le processus à partir de la case 1.

Et si plus d’un prêteur est impliqué, les retards peuvent être allongés au-delà de l’endurance, car chacun doit souscrire à la transaction.

La National Association of Realtors® décrit certaines des expériences de ses membres en matière de vente à découvert :

« À la suite de ces défis, nos membres ont signalé des difficultés avec les prêteurs qui ne répondent pas à leurs besoins ; ont perdules documents qui nécessitent plusieurs soumissions, des évaluations inexactes ou irréalistes de la valeur de la propriété et de longs délais de traitement, ce qui fait que les acheteurs se retirent. »

Cela ne veut pas dire que tout le monde aura une expérience aussi douloureuse en achetant une vente courte.

Mais il est important de fixer vos attentes de façon réaliste — acheter une vente à découvert peut être plus difficile que l’achat d’une maison sur le marché.

Qu’ est-ce que le propriétaire original après une vente courte est fermée ?

Parfois, la dette est remise. Et d’autres fois, le prêteur poursuit l’emprunteur par les tribunaux pour le manque à gagner.

De toute façon, le crédit du propriétaire sera détruit pendant un certain temps, mais il se rétablira généralement plus rapidement après une vente à découvert qu’après une saisie.

Est-ce que l’achat d’une vente courte vaut la peine ?

Pour l’instant, les jours de facilitéles choix des ventes à découvert sont terminés.

Certes, vous pouvez toujours trouver des offres très rentables. Mais vous devez travailler plus fort et plus intelligemment pour les traquer. Et il est fortement recommandé de travailler avec un professionnel qui a beaucoup d’expérience en vente courte.

Si vous êtes intéressé par l’achat d’une maison de vente courte durée, vous devez toujours obtenir une pré-approbation pour le financement. Cette étape, au moins, vous pouvez commencer ici gratuitement.

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