Un bien classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique ne pourra plus être vendu sans audit énergétique à partir de 2025, une contrainte qui s’étendra aux biens classés E en 2034. Pourtant, certaines copropriétés échappent temporairement à cette obligation selon la date de dépôt du permis de construire.
Depuis 2023, la loi distingue entre maisons individuelles et logements en monopropriété ou en copropriété, modifiant le périmètre des biens soumis à l’audit. Cette évolution législative impose une vigilance accrue sur les échéances à venir et la nature précise des obligations pour chaque catégorie de propriétaire.
Plan de l'article
Audits énergétiques 2034 : un tournant pour la réglementation immobilière
2034 n’est pas une simple date sur le calendrier : c’est le prochain jalon imposé par la loi climat résilience. À partir de là, vendre un bien classé E au diagnostic de performance énergétique (DPE) exigera la remise d’un audit énergétique réglementaire. La transformation du parc immobilier, déjà engagée pour les logements les plus énergivores, prendra une nouvelle dimension.
L’audit énergétique ne s’arrête pas à pointer du doigt les défaillances d’un logement. Il projette plusieurs scénarios concrets de travaux, adaptés à la configuration du bien. Isolation, ventilation, chauffage, usages annexes : chaque aspect est passé au crible pour proposer des pistes d’amélioration réelles. La transparence s’impose, tout comme la responsabilisation des propriétaires et des professionnels du secteur.
Cette obligation couvre toutes les ventes de logements en monopropriété ou individuels, sauf pour les copropriétés postérieures à 2013. L’audit doit être réalisé par des spécialistes certifiés : bureaux d’études qualifiés, diagnostiqueurs, architectes. Le DPE reste le point de départ, mais l’audit vient enrichir l’analyse. Il offre à l’acquéreur une vision détaillée de la performance énergétique du bien, des consommations, émissions de gaz à effet de serre et des investissements à prévoir.
Sous l’impulsion de la réglementation énergétique, l’audit DPE s’impose comme passage obligé. L’acte de vente devient un déclencheur de rénovation, et la loi trace la route : éliminer les passoires thermiques, encourager la rénovation, responsabiliser chaque acteur de la chaîne immobilière.
Quels biens seront concernés par les nouvelles obligations ?
En 2034, l’obligation d’audit énergétique s’étendra à une large part du parc immobilier français. Mais tous les logements ne sont pas concernés : la priorité est donnée aux habitations les plus énergivores, en cohérence avec la volonté de réduire les passoires thermiques.
Les biens classés E au diagnostic de performance énergétique (DPE) devront fournir cet audit lors de leur vente, s’ils sont en monopropriété : maisons individuelles ou immeubles appartenant à un seul propriétaire.
Pour apporter plus de clarté, voici les principaux cas de figure :
- Les appartements en copropriété restent actuellement exclus, sauf si l’immeuble entier est vendu et répond aux critères du code de la construction et de l’habitation.
- La mesure s’applique en métropole, mais aussi en Martinique et Guadeloupe, des territoires où la rénovation énergétique devient de plus en plus déterminante face au climat local.
Certains biens échappent à cette obligation : les logements neufs, construits après 2013, ne sont pas concernés, ni ceux dont la vocation principale n’est pas résidentielle. Ce ciblage vise en priorité les logements anciens, responsables d’une grande partie des pertes d’énergie en France.
La logique qui sous-tend cette mesure reste directe : chaque vente devient une chance de repérer, puis de rénover, les logements trop gourmands en énergie.
Vente, location, travaux : ce que les propriétaires doivent anticiper
Pour les propriétaires, le nouveau cadre réglementaire ne laisse plus de place à l’improvisation. Dès 2034, toute mise en vente d’un bien classé E devra s’accompagner d’un audit énergétique présenté dès la première visite. Ce document éclaire l’acheteur sur la performance énergétique du logement, mais aussi sur les travaux envisageables pour l’améliorer.
Côté location, la pression se renforce. Si, pour l’instant, la vente reste au cœur du dispositif, la réglementation pourrait, dans les années à venir, restreindre l’accès au marché locatif pour les logements les moins performants. Les propriétaires bailleurs devront donc planifier des travaux pour éviter toute interdiction de location.
Le recours à des professionnels compétents est incontournable. Les audits énergétiques doivent être réalisés par des bureaux d’études certifiés (qualification OPQIBI) ou par des architectes inscrits à l’ordre. Leur mission : diagnostiquer l’enveloppe thermique, les installations de chauffage et de refroidissement, évaluer les émissions de gaz à effet de serre, et proposer des pistes détaillées pour une rénovation efficace.
Pour préparer ces échéances, il est judicieux de :
- Identifier les aides à la rénovation énergétique disponibles : MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, certificats d’économies d’énergie.
- Analyser la rentabilité des différents scénarios de travaux proposés dans l’audit.
Avec ces évolutions, la gestion immobilière change durablement de visage. Chaque vente, location ou chantier devient un moment stratégique sur la trajectoire de rénovation du parc privé.
Se préparer sereinement à l’échéance de 2034 : conseils et points de vigilance
Pour aborder 2034 sans stress, mieux vaut anticiper dès aujourd’hui. Analysez la performance énergétique de chaque bien, en commençant par le DPE. Mais il faut aller plus loin : l’audit énergétique éclaire sur les pistes de travaux et la marche à suivre pour sortir du statut de passoire thermique.
Faites appel à des professionnels compétents. Les bureaux d’études qualifiés et les architectes inscrits à l’ordre sont les mieux placés pour identifier les failles thermiques, recommander des solutions ciblées et planifier un calendrier de rénovation aligné sur les exigences de la loi.
L’accompagnement ne se limite pas à la technique. L’accompagnateur rénov’ aide à sécuriser vos choix et à optimiser l’accès aux aides financières. Pensez à actualiser les documents liés à la performance énergétique pour ne pas être pris de court lors d’une vente ou d’une mise en location.
Voici quelques réflexes à adopter pour garder le contrôle :
- Contrôlez la conformité des rapports d’audit avec les nouvelles obligations.
- Planifiez des vérifications régulières, surtout après des travaux importants.
- Restez attentif aux évolutions législatives pour ne pas être dépassé par les changements réglementaires.
Ne plus subir, mais agir : le défi est lancé. Préparer la transition énergétique, c’est aussi valoriser son patrimoine et inscrire son bien dans une dynamique durable. 2034 se profile déjà, à chacun d’écrire la suite, avant que la réglementation ne l’impose.